各大新盤加推搶攻市場客源，自存倉拖累整體交投持續偏軟，指標屋苑現估價不足情況，亦有低市價成交。土瓜灣翔龍灣2房戶叫價與銀行估價相差達13%；香港仔中心2房議幅增逾半成。各大屋苑議價空間逐漸擴闊，續錄低市價成交。 牛頭角 淘大花園 上月錄18宗易手 成交稍增 牛頭角指標屋苑淘大花園，10月錄得約18宗成交，已屬同區之冠，最近更錄得一宗2房戶低市價3%成交；另近馬路單位350萬元有交易，叫價較早前回落達30萬元。 望馬路景跌至350萬元 淘大花園11月暫錄得3宗成交，9月則有17宗。美聯物業助理聯席董事容民基表示，「淘大花園錄得最近一宗2房附裝修單位，成交價370萬元，而上月份有一個低層單位，質素較遜而且又無裝修，成交價約381萬元，故成交單位低市價約3%。涉及單位為M座高層06室，實用面積356方呎，實用面積呎價10,393元。據了解，原業主開價390萬元，減價20萬元。」 現時，屋苑放盤量約200個，貼價盤約10多個，容氏補充，「大部分業主都高市價放盤，一般僅提供1至2%議價空間。故目前欲甩手的業主，都要貼市價放盤，最近的成交單位不少平市價約2%。而近馬路較望山景戶，平近1成，例如有低層望馬路單位現開價350萬元，屬貼市價，早前開價370至380萬元不等。」 鑽石山 星河明居 30個放盤 連租約平半成 鑽石山指標屋苑星河明居目前有約30個單位於市場放盤，僅個別業主放盤貼市價，睇樓量仍然淡靜，其中連租約放盤叫價低交吉盤約半成。 11月份至於，近鑽石山地鐵站的星河明居暫未錄得有成交，10月份約錄得約3宗易手。美聯物業助理區域經理何家豪表示，「星河明居現有約30個放盤，當中『連租約』放盤，較『交吉盤』平約半成，個別業主議幅約2至3%。另外，個別放盤叫價，出現銀行估價不足的情況，例如C座中層7室，叫價610萬元，有銀行估價581萬元，相差近29萬元。」 黃大仙單幢樓2房約300萬 另外，毗鄰的黃大仙除公屋及居屋之外，亦有不少單幢私樓。富誠地產分行經理陳錫金表示，「黃大仙一帶單幢樓中，大概有約100個單位放盤，售價約300萬元左右。其中位於慈雲山蒲崗村道的匯豪山，屬區內較優質之單幢盤，最近買賣追溯到9月份，高層D室，望維港，實用455方呎，成交價約493萬元。但在7月份，此類單位成交約530萬元水平，故低市價約7%，回到1年前價位。」 陳氏補充，「匯豪山現有約20個單位放售，其中一個望獅子山景高層戶，放盤叫價520萬元，但之前叫550萬元；另一些向東南的單位，低層戶叫價510萬元，而較早前成交價低20萬元。」 土瓜灣 翔龍灣 約6宗易手 投資者佔半 舊樓林立的土瓜灣，並受惠於港鐵站沙中?的興建。區內臨海屋苑翔龍灣，10月份6宗成交中有一半是收租業主沽貨。而較近未來港鐵站的傲雲峰，呎價相約，貼價放盤量佔半。 翔龍灣上月錄得約6宗易手，實用均價約13,000元，約1半為收租業主交吉轉售。美聯物業高級區域經理林智明指出，「翔龍灣2座低層B室，實用385方呎，2房戶望內園，以438萬元成交。同類型單位出招前以465萬元成交，故上述單位低市價約5.8%。原業主本用作長?收租，鎖定利潤，交吉沽售。」 翔龍灣放盤量約80間，約20間貼市價。林氏補充，「最近2房望獅子山景叫價480萬元，出招前成交價約500萬元左右。由於成交量少，價位差距大，現時不少2房戶估價不足，例如2座低層H室，業主叫價460萬元，而銀行估價約400萬至429萬元，相差可達7％至13%，而同類型單位近期造價為438萬。」 而鄰近的傲雲峰，位置上，較近未來港鐵馬頭圍站，11月暫錄得1宗買賣，位於5座高層H室，實用面積479方呎，成交價約608萬元，而相若價錢早前只購得中層戶。林氏稱，「傲雲峰貼價盤約30個，叫價貼市，雖然較翔龍灣早幾年入伙，但業主對未來交通優勢，亦反映在呎價之上，呎價與翔龍灣相若。」 佐敦 富麗閣 1房300萬有貨 佐敦一帶位處九龍市區核心，有不少20多年樓齡的細價樓，受上車客及收租客追捧。如鄰近佐敦地鐵站的富麗閣，1房戶300萬元以下有售。 位於德興街的富麗閣，鄰近�豐中心，10月錄得２宗買賣成交。中達物業營業經理劉永安指出，「富麗閣一個中層E單位，2房戶，實用面積255方呎，成交價300萬元，屬市價。原業主原叫價328萬元，但銀行估價300萬元，最終也接受現實減價沽售。現時放盤量僅4間，業主叫價也高於銀行估價。」富麗閣1房或開放式單位，租金約9,000元，而2房戶月租約12,000元，回報約3.7至4.5厘。 區內樓齡較新，要數富麗閣附近的德成軒，但迷你倉交已追溯至4月份，現時放盤量少於10個，最平單位叫價365萬元，屬實用面積252方呎的1房戶，叫價貼市。劉氏解釋，「到佐敦一帶睇樓的準買家，除了外區客外，也有少量內地客，但自從政府出招後，盤源亦相對減少，整體交投較慢，最新買賣連租盤放盤量近250個。」 劉永安又補充，佐敦一帶細價樓，落成年期介乎1980至1985年，以及1950年前舊樓。其中樓齡約廿幾年的單幢樓，實用呎價由1.1萬元至1.2萬元不等，多屬2房以下的細單位。而3房大單位，主要集中於50多年樓齡以上，實用面積由600至1,000多方呎，呎價較20幾年樓相差1成左右。」 觀塘 麗港城 業主減磅 貼市放售 觀塘麗港城最新有約300個單位放售，近期，出現持有多個物業的業主，搶先出貨，貼市價放盤，如該屋苑2房優質海景戶530萬元有售；另細3房低層「面壁」單位，亦跌破600萬元。 美聯物業助理區域經理吳紹輝表示，「11月，麗港城暫錄得1宗交易，13座高層H室，實用748方呎，3房1套間隔，房間可望海景及內園泳池，成交價770萬元，實用平均呎價約10,294元。由於屬於屋苑罕有景觀，多年沒有成交，現時亦沒有放盤，同質素的單位於農曆年期間，以790萬元高市價售出，但就現時市況，成交價屬「超好價」。原業主叫價850萬元，本身不想放售，幾經游說才願減價售予買家。」 現時，麗港城放盤量約300個，貼價盤約30個，一般議價空間約5%至8%。吳紹輝透露，「2房優質海景戶530萬元有售，以往都要560萬元以上；一般細3房低層『面壁』單位，亦跌破600萬元，叫價580萬元。這些貼價放盤的業主，多為持有多間物業，以及欲套現買新盤的業主，整體放盤叫價較年頭回落近1成。」 香港仔中心 議幅擴大 成交續弱 屬於二?屋苑的香港仔中心，一直是港島上車客的心水。由於屋苑放盤量較少，叫價仍然強硬，但因應大市，業主議幅已增至逾半成，上月亦錄得2房減價30萬成交。 美聯物業助理區域經理丘松原指出，「香港仔中心普遍業主叫價仍然企硬，僅部分業主的議價空間稍為擴闊，成交價較叫價相差5%至8%。10月屋苑錄約5宗成交，平均呎價10,800元，更錄得減價成交。市場錄得D座中層6室，2房實用面積448方呎，望樓景，原業主因要換樓，由開價460萬，後減價30萬，以430萬成交，實用呎價9,598元，與8月至9月成交價相若。」 3房缺租盤 丘氏又提到，屋苑造價趨向橫向發展，放盤叫價多以450至460萬，個別墳景戶低至410萬放賣。市場亦錄得零星業主對後市悲觀，賣出區內居屋後，轉以1.2萬租住香港仔中心2房單位。10月屋苑錄3宗租務，呎租28.1元，2房匙盤缺乏，全部需要預租，叫租由1.25至1.3萬，3房更無租盤。 ?魚涌 南豐新? 內園低市價半成 叫458萬 ?魚涌指標屋苑南豐新?交投持續偏軟，2房內園戶業主低市價半成放盤；另北角健威花園的2房海景戶也有減半成放售，特別介紹，區內較活躍洋樓，提供200餘萬的1房戶，投資者購入穩收4厘回報。 南坊物業營業經理何萬業指出，「10月份，南豐新?錄得2宗買賣，平均呎價11,500元。雖然10月份2座高層內園戶，實用面積391方呎，曾錄以493萬成交，但近周已有業主放盤叫價率先回落，10座中層戶，實用面積391方呎，內園戶叫價458萬，較市價低半成，同類成交價最少480萬。」 華蘭路洋樓回報4厘半 何氏又指出，毗鄰惠安苑、鄰近?魚涌市政大廈一帶舊洋樓，備受投資者追捧，10月共錄最少7宗同類型洋樓成交，其中華蘭路的寶利大廈，樓齡46年，獲長?收租客以256萬購入316方呎的1房，呎價8,101元，料市場月租由9,500至1萬，回報達4厘半。另外，鄰近亦有多幢洋樓，受歡迎的實用面積由300至370方呎，益昌大廈連約戶，最平243萬入場。健威望樓景470萬入場 另外，毗鄰的北角區，亦是不少熱門之選，如位於英皇道與電照街交界的健威花園，由6座組成，清一色提供2房，近周叫價亦有所回落。慶昌地產經理王敏表示，「健威花園以A、B座的1至4室及B座5至8室可享海景，A座中層海景戶，實用面積446方呎，收租客已由2月時叫價528萬，減至現時連約叫價498萬。10月份，屋苑錄得約3宗買賣，實用呎價9,000元。現時樓景戶亦調低至470萬入場。」 王氏提到，投資者可選和富道、月園街及七姊妹道一帶洋樓，實用面積200餘方呎，一般租金由8,500至9,000餘元，近日富邦大廈1個單位，已減20萬，以260萬連租約放賣，月租9,200元，回報約4.2厘。 撰文：李靜雯、李學謙 攝影：陳堯華 mini storage
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