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　　金管局日前发表「货币与金融稳定情况半年度报告」，迷你倉有关物业的部分颇为详尽：　　其中提到：「由于私人住宅家庭入息增长速度未能追及住宅价格增长，置业负担能力持续恶化。金管局估算的价格收入比率于2013年中攀升至14.7，已经稍高于1997年的高峰水平。」14.7代表甚么？计算收入比 楼价正式升穿高位　　对价格收入比率，报告的说明是指从潜在置业人士的角度看，指参考现行住宅价格，一般50平方米（约538平方呎）单位的平均价格，与私人住宅住户的家庭入息中位数的比率。根据这个定义便可以作出一些推算，即居于私人住宅家庭，收入处于中位数水平，要花多少年的收入才能抵销购买一个538平方呎单位的楼价。　　唐荣手上较新的数据是今年首季的居于私楼家庭月入中位数是30,900元，14.7年亦即176.4个月的收入，两者相乘得出来的结果是545万元，换言之，今时购买538平方呎单位的呎价大约需要10,130元。　　过去不少人讨论，如以楼价指数、平均呎价等，楼价早已升穿1997年，但若依价格收入比计算，其实一直未突破1997年高位。今次可以说无论「面价」和计算收入后的「实价」，住宅楼价正式在2013年升穿1997年历史高位14.6。收入杠杆比65% 远超负担能力　　报告又提到，收入杠杆比率亦于6月份，升至65%的高位，远高于50%的长期平均水平。报告说明，从潜在置业人士的角度看，收入杠杆比率指参考现行住宅价格，一般50平方米单位（以20年期、7成按揭计算）的按揭供款mini storage与私人住宅住户的家庭入息中位数的比率。65%又代表甚么？　　以上文30,900元家庭月入计算，6成半拨作供楼，亦即每月供款为20,085元，同样以上文545万元计算，依报告所订，利息约2.4%计算，每月供款为20,030元，差不多是65%，当然，或会有人质疑，30,900元月入如何供20,030元？所以报告特别提到，「因此，收入杠杆比率有别于借款人实际供款与收入比率，后者须符合金管局审慎监管措施设定的上限要求。」可以理解为分析趋势的需要数字量化作比较。　　报告认为，倘若按揭利率大幅上升，例如增加3个百分点，收入杠杆比率将攀升至84%的更高水平。以545万元楼价计算，7成20年按揭，利息由2.4%升至5.4%，每月供款升至26,028元，亦即达到私楼家庭月入中位数的84%。按揭利率倘增3厘 月供多3成　　报告又提到，另一个住宅价格可能脱离基本面的讯号是租金回报率偏低，平均已降至2%至3%。尤其是从资产定价的角度来看，租金回报率相对于按揭成本、风险溢价、预期资产升值回报，以及其他置业成本，可能已属过低。　　一旦利率回复至较为正常的水平，按揭借款人的还款负担就会大幅增加。根据其内部估算，以20年期按揭计，利率每上升1个百分点，还款负担将增加约10%。此外，租金回报率的吸引力亦会减少，从而拖累物业估值。利率每升1%又是怎样情况？　　附表是相关变化，现水平加息3%，每月供款总计增加30%。解读完毕！　　.facebook.com/hktongwing儲存